Dla Inwestora

Przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego budowy wymarzonego domu, zachęcamy do zapoznania się z naszym poradnikiem. Został on stworzony w oparciu o nasze przeszło 15-letnie doświadczenie. Jesteśmy przekonani, że niniejszy poradnik będzie bardzo pomocny na każdym etapie budowy domu, począwszy od kupna działki, wyboru projektu, kończąc na procesie odbioru gotowej już nieruchomości.

Składając wniosek o wydanie warunków przyłącza energetycznego i później podpisując umowę proszę pamiętać, aby złożyć wniosek o warunki na przyłącze na czas budowy oraz o przyłącze docelowe.

Przed zakupem działki należy:

Odszukać i sprawdzić obecnego właściciela w księdze wieczystej oraz ewentualne wpisy roszczeń w pozostałych działach księgi wieczystej.

Sprawdzić w wypisie z rejestru gruntów właściciela, wielkość działki oraz klasę gruntów, wpisy pastwisk lub lasów.

Sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania (dostępnym w urzędzie gminy) jakie przeznaczenie ma działka. W sytuacji gdy, nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, sprawa może być nieco bardziej skomplikowana. Wtedy jednak należy wystąpić o warunki zabudowy. Istnieje możliwość otrzymania zezwolenia na budowę, uzyskując wcześniej warunki zabudowy, ale niesie to za sobą bardziej złożoną i dłuższą procedurę oraz ryzyko wniesienia odwołania od decyzji przez sąsiadów. Jeśli nie ma pewności otrzymania warunków zabudowy należy się zastanowić czy nie lepiej poszukać innej działki lub poprosić o warunki zabudowy sprzedającego. Działka z warunkami zabudowy może być droższa.

Sprawdzić czy jest zapis o minimalnej szerokości działki budowlanej. Proszę zwrócić szczególną uwagę na zapisy parametrów działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli zostanie zakupiona działka w strefie budowlanej o szerokości np. 20 metrów, a plan zagospodarowania przestrzennego będzie przewidywał minimalną szerokość np. 25 metrów, to nie będzie możliwości zabudowania bez scalenia. Nie zawsze jednak sąsiedzi są zainteresowani takim rozwiązaniem.

Sprawdzić czy działka nie znajduje się w strefie krajobrazu chronionego lub czy na jej terenie nie znajduje się stanowisko archeologiczne. Działki leżące przy lasach lub w strefach ochronnych posiadają ograniczenia. Istnieje ryzyko kupna działki na której nie będzie możliwości budowania domu. Może być również narzucona strefa ochronna, oddzielająca las od zabudowań, szczególnie istotne jest to w przypadku kupna działki o niewielkiej powierzchni. W wyznaczonych strefach archeologicznych wymagane są nadzory archeologa podczas wykopów lub badania archeologiczne, które wiążą się z kosztami i dodatkowymi wydatkami. Zdecydowanie zalecamy postępowanie zgodnie z wymogami prawnymi. Zniszczenie zabytków dziedzictwa narodowego skutkuje odpowiedzialnością karną.

Sprawdzić czy działka ma połączenie z drogą publiczną oraz czy szerokość drogi dojazdowej spełnia warunki zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nabycie działki ze zbyt wąską drogą dojazdową może spowodować brak zgody na wydzielenie działki. Inną kwestią jest przekazywanie działek na budowę drogi, przez osoby trzecie. Niemal w każdym przypadku wiąże się to z problemami natury odszkodowawczej i znacznym wydłużeniem procesu inwestycyjnego. Nieuregulowany stan prawny działki (teoretyczny dojazd), także może przysporzyć dodatkowych problemów.

Sprawdzić możliwość przyłączenia mediów do działki. Istniejący na działce słup energetyczny, nie zawsze oznacza możliwość przyłączenia się. Może okazać się, że transformator jest zbyt słaby. Jeśli kupowana jest działka z udziałem w drodze kilku współwłaścicieli, proszę pamiętać o tym, aby media były już przyłączone. Ewentualnie, aby wszystkie osoby mające prawa do drogi umieściły w aktach notarialnych zgodę na wejście firm wykonujących media.

Sprawdzić sąsiedztwo oraz ewentualne uciążliwości: hodowle zwierząt, warsztaty, stare budynki ogrzewane na paliwa stał W miarę możliwości należy kupować działkę, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma wpisane perspektywy zabudowy i określone jest przyszłe sąsiedztwo.

Składając wniosek o wydanie warunków przyłącza energetycznego i później podpisując umowę proszę pamiętać, aby złożyć wniosek o warunki na przyłącze na czas budowy oraz o przyłącze docelowe.

Sprawdzić czy działka nie leży w strefie zalewowej. Zdarza się, że działka jest położona w depresji i wiosną stoi na niej woda, czasem jest położona w strefie przeznaczonej do zalania w przypadku klęski żywiołowej.

Sprawdzić czy działka nie jest położona poniżej drogi dojazdowej lub znacznie poniżej sąsiadującego terenu zabudowanego. Istnieje ryzyko powstania efektu „zapadniętego domu”. W sytuacji gdy już zostanie zakupiona taka działka, należy wykonać wyższy fundament, jednak wiąże się to z podniesieniem kosztów.

Sprawdzić czy na terenie działki nie znajdują się zasypane odpady lub śmieci oraz czy nie występuje niestabilne podłoże typu torf. Wybranie torfu, usunięcie odpadków lub podwieszenie budynku „na studniach” jest czasochłonne i znacznie zwiększa cenę realizacji.

Sprawdzić czy na działce lub obok działki nie ma drenów melioracyjnych. Po intensywnych opadach deszczu mogą doprowadzić do zalania posesji. Melioracja może także przeszkadzać w budowie, a jej przełożenie jest związane z uzyskaniem pozwolenia.

Sprawdzić kto jest właścicielem drogi dojazdowej. Idealnie jeśli jest to gmina lub powiat. W przypadku gdy właścicielem drogi dojazdowej jest inna osoba niż sprzedający działkę, mogą wystąpić problemy z dojazdem. Wszelkie uzyskane prawa należy wpisywać do księgi wieczystej.

Dokładnie sprawdzić przed zakupem wymiary działki i zlecić geodecie wytyczenie działki w terenie. Często zdarza się, że pożądane na działce obiekty (np. drzewa), tak naprawdę znajdują się na innej posesji. Jeszcze gorsza sytuacja ma miejsce jeżeli działka ma inny kształt i jest np. węższa

Sprawdzić czy otrzymane zostaną warunki zabudowy, w przypadku zakupu działki rolnej bez miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprawdzić czy na kupowanej działce nie ma śladów powycinanych drzew, a jeżeli są takowe, to należy zażądać, od sprzedającego, pozwolenia na wycinkę. – w miarę możliwości, wstępne umowy zakupu wraz z wpisem ewentualnych zobowiązań stron, należy podpisywać w formie aktu notarialnego.

Kupno projektu stanowi bardzo ważny element budowy domu, dlatego fachowcy Grupy Nowe Domy Polska starają się pomóc w świadomym wyborze projektu, mając jednocześnie na uwadze Państwa potrzeby i upodobania. Poniżej prezentujemy kilka uwag, które pomogą Państwu wybrać właściwy projekt wymarzonego domu:

Należy pamiętać że projekt, musi być zgodny z MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego) lub warunkami zabudowy, które Państwo posiadacie lub o które Państwo wystąpiliście. Gdyby projekt miał inne wymiary (za duża wysokość, zbyt duża wielkość podstawy, nieodpowiedni kąt nachylenia dachu etc.), nie otrzymacie Państwo zezwolenia na budowę.

Przed zamówieniem projektu warto skontaktować się z architektem i sprawdzić

zgodność projektu z MPZP oraz zastanowić się nad wszelkimi zmianami, ponieważ na wszelkie zmiany musi wyrazić zgodę pracownia projektowa.

Korzystając z wieloletniego doświadczenia, sugerujemy wybór projektów parterowych, o ile oczywiście wielkość działki na to pozwala. Projekt parterowy, jest znacznie bardziej komfortowy, bezpieczniejszy dla małych dzieci oraz ułatwia poruszanie się osobom starszym. Proponujemy także wybór prostej i zwartej bryły domu, która ułatwia realizację w wersji ekonomicznej i energooszczędnej. Bryła budynku bez podcieni, wykuszy i załamań obniża koszty zakupu materiałów, ułatwia pracę, a tym samym obniża koszt wykonania domu i jego utrzymania podczas użytkowania.

Sugerujemy nie budować domu w przestarzałych technologiach, przy użyciu tanich materiałów budowlanych z jednoczesnym rozkładaniem budowy w długim czasie.

Przy ograniczonym budżecie, idealnym rozwiązaniem jest decyzja o zmniejszeniu – choćby nieznacznym – powierzchni domu. Jednak przy zachowaniu ciepłej konstrukcji budynku, nowoczesnych i wydajnych źródeł ciepła, solidnych materiałów i technologii zapewniającej krótki czas realizacji. Taka forma zapewni znacznie niższe koszty realizacji i dużo wyższy komfort użytkowania budynku z zachowaniem niskich kosztów eksploatacji.

Korzystniej jest zbudować dom mniejszy, ale cieplejszy i tani w utrzymaniu oraz zakończyć budowę w krótszym czasie. Koszty de facto będą niższe, ponieważ nie będą rozciągnięte w czasie.

Szukając oszczędności warto także przemyśleć konieczność budowy garażu. Chcąc obniżyć koszty budowy warto czasem zainwestować w postawienie wiaty na samochody zamiast garażu, ale doinwestować budynek mieszkalny (np. lepsze materiały wykończeniowe, solidna jednostka grzewcza, czy nawet nieco większa powierzchnia domu dla wyższego komfortu mieszkania). Zważywszy na wysokie koszty budowy garażu – garaż ok. 30m² to koszt ok. 60 000 zł, należy zastanowić się nad koniecznością jego budowy.

Zachęcamy do budowy domu na energooszczędnej płycie fundamentowej, która znacznie skraca czas realizacji i zapewnia doskonałą izolację budynku już u jego podstawy. Solidnie wykonana płyta fundamentowa jest bardzo ciepła i ma rozprowadzoną instalację wodno – kanalizacyjną, ogrzewanie podłogowe oraz jest przygotowana do rozprowadzenia okablowania elektrycznego.

Budując dom ciepły i energooszczędny proponujemy zainwestować w ekologiczny, wydajny i oszczędny system ogrzewania pompą ciepła lub systemem na podczerwień, które zapewnią duży komfort użytkowania oraz niskie rachunki za utrzymanie budynku.

Duże kotłownie na paliwa stałe odradzamy, ponieważ zajmują sporo miejsca i generują wysokie nakłady finansowe przy znacznie niższej sprawności.

Warto w standardowym projekcie budynku, zastanowić się nad przerobieniem okien w sypialni na większe – balkonowe, które dadzą możliwość wyjścia na ogród. Zapewni to dużo światła w pokojach i zwiększy komfort mieszkania.

Cena 1 m², nie oddaje jakości budynku. U nas cena 1 m², zaczyna się od kwoty 1796 zł plus 8% podatku VAT. W związku z wieloma sygnałami od Państwa, iż macie Państwo problemy z porównaniem ofert, przedstawiamy listę, która zawiera najczęściej pojawiające się różnice i ważne elementy, na które warto zwrócić uwagę.

Dokumentacja

Warto zwrócić uwagę na zakres pomocy, oferowanej przy uzyskaniu zezwolenia – czy jest mowa o ogólnym wsparciu, czy o konkretnych elementach zawartych w cenie dokumentacji do zezwolenia na budowę. Przy tej okazji ostrzegamy, iż banki finansujące zwykle proszą naszych Klientów o prawomocne zezwolenie na budowę, a nie tylko zgłoszenie.

Kolejna sprawa to czas, który jest niezbędny do uzyskania zezwolenia – zwykle od Państwa decyzji i umowy do uzyskania zezwolenia, mija od 3 do 6 miesięcy. A w przypadku problemu z melioracją, archeologią lub lasami państwowymi, czy też warunkami zabudowy nawet dłużej.

W kosztach dokumentacji macie Państwo zawarte następujące działania:

koszt projektu gotowego

koszt wykonania mapy do celów projektowych

koszt badań geotechnicznych

koszt wykonania planu zagospodarowania terenu

koszt adaptacji do technologii prefabrykowanej

koszt nadzoru – kierownika budowy

koszt wytyczenia budynku

koszt wsparcia architekta w uzgodnieniach mediów i przygotowania projektu kuchni IKEA]

Koszty nie zawierają usług dodatkowych jak uzgodnienia melioracji, lasów i archeologii.

Przygotowanie budowy

W oferowanej przez naszą firmę cenie otrzymujecie Państwo wywóz trzech kontenerów odpadków pobudowlanych oraz zakwaterowanie ekipy do czasu zmontowania budynku. Po stronie inwestora jest zapewnienie prądu i wody oraz utwardzonego odpowiedniego dojazdu aut ciężarowych.

Montaż i transport

Koszt transportu prefabrykatów, dźwigu i montażu jest ujęty w cenie realizacji.

Realizacja i finanse

W zależności od technologii porównując oferty radzimy zwrócić uwagę na:

czy podawane ceny składowe są cenami brutto – z 8% podatkiem VAT, który obowiązuje na budownictwo mieszkaniowe do 300 m².

czy cena zawiera fundament, a jeśli tak, to czy jest to płyta fundamentowa, czy tradycyjny fundament -ilość elementów zawarta w płycie, izolacje termicznie oraz jakość wykonania płyty, jest nieporównywalna z tradycyjnym fundamentem

czy w płycie fundamentowej jest ogrzewanie podłogowe

czy użyte drewno konstrukcyjne jest klasy C24, czy też niższych klas

jaka jest szerokość i współczynnik ściany drewnianej (ilość przegród, rodzaj wypełnienia, rodzaj wykończenia od wewnątrz)

czy jest dodatkowa przyścianka instalacyjna oraz dodatkowa płyta OSB pod płytą gipsową ułatwiająca mocowanie szafek i usztywniająca konstrukcję budynku

w przypadku budynku w konstrukcji ceramicznej, czy styropian użyty do docieplenia ścian jest wysokiej jakości – u nas dajemy 20 cm frezowanego styropianu grafitowego

jak jest izolowany strop, a jak połacie dachowe – na strop dajemy 30 cm celulozy technicznej, natomiast na ściany poddasza, piankę poliuretanową o grubości 20 cm

czym jest pokryty dach – my dajemy płaską dachówkę cementową lub blachę na rąbek przy dachach dwuspadowych

czy rynny są plastikowe, czy stalowe jak w naszej ofercie – rynny stalowe są produktem trwalszym

czy w cenie jest podbitka dachu i z jakiego jest ona materiału – czy jest to drewno wymagające impregnacji, czy jak w naszej ofercie PCV, trwałe i nie wymagające konserwacji

czy okna mają sztywny wzmacniany profil i o jakiej szerokości i z jaką ilością komór, czy zastosowany pakiet jest 3 szybowy i jaka jest ramka międzyszybowa, jaka jest oferowana kolorystyka okien – oferowane przez naszą firmę okna są z 6 komorowego profila 82 mm grubości ze wzmocnieniem stalowym zgrzewanym laserowo, pakiet jest 3 szybowy z ramką stalową z jednostronnym kolorem okna w okleinie )

czy okna są montowane na tzw „ciepłych „parapetach, które stanowią doskonałą izolację

czy stolarka okienna i drzwiowa wykonywana jest w systemie tzw „ ciepłego „ montażu na taśmach paro przepuszczalnych z membranami, czy izolacją jest wyłącznie piana

czy w cenie jest położenie koloru tynku oraz cokołu, a jeśli tak to, czy jest to tynk zmywalny (silikatowo – silikonowy)

czy instalacja elektryczna zawiera elementy teletechniczne, wyprowadzenie do alarmu, bramy i domofonu oraz tablicę rozdzielczą

czy jest oferowana kotłownia – my oferujemy piece gazowe, pompę ciepła lub system na podczerwień

czy jest oferowany zwykły system wentylacji grawitacyjnej czy wentylacja mechaniczna z rekuperacją i czy kanały powietrzne są PCV, czy stalowe oraz czy posiadają izolację

czy w ofercie są drzwi wejściowe, a jeśli tak to w jakim standardzie wykończenia i w jakiej jakości (często są to drzwi z płyty lub PCV, które nie stanowią izolacji, ani zabezpieczenia)

czy oferowana brama garażowa to zwykła stalowa brama uchylna bez ocieplenia, czy segmentowa z min 40 mm ociepleniem panela, który zapewnia optymalną izolację

czy takie elementy jak: wyłaz strychowy, dachowy, czy komin są w projekcie i w cenie

czy w cenie jest ubezpieczenie OC przewyższające wartość budynku

czy oferowane jest Klientowi ubezpieczenie z opcją dojazdu fachowca na wypadek awarii

czy firma oferuje tylko pomoc w załatwieniu dokumentacji na budowę, czy załatwia dokumentację i czy ewentualnie do kosztów dokumentacji, doliczone są dodatkowe koszty za jej załatwienie (w naszej firmie oferujemy załatwienie dokumentacji bez dodatkowych kosztów za usługę – koszt dokumentacji załatwianej przez nas, będzie taki sam jaki poniósłby Klient załatwiając ją we własnym zakresie)

Chcąc oszczędzać na kosztach realizacji budynku, radzimy nie rezygnować z jego jakości, lecz z powierzchni budynku lub garażu, czy też garaż zamienić na wiatę. Jesteśmy pewni, że oferta naszej firmy jest atrakcyjna i z przyjemnością pomożemy Państwu w jej porównaniu z ofertami, które otrzymaliście Państwo od innych firm.

1. Bank wypłaca zazwyczaj ostatnią transzę kredytu, po otrzymaniu zezwolenia na użytkowanie, którego uzyskanie pozostaje w zakresie Inwestora.

   Można zlecić załatwienie wszelkich formalności z tym związanych naszej firmie.

   Niezbędne dokumenty do uzyskania zezwolenia na użytkowanie:

   mapa inwentaryzacyjna budynku

   opinia kominiarska

   wypełniony dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu prac oraz dokumentami przynależności do Izby

   świadectwo energetyczne

   oświadczenie uprawnionego elektryka

   oświadczenie z elektrowni o przyłączu stałym

   wpis geodety z inwentaryzacją

   wypełnienie dziennika budowy gazociągu wraz z kompletem dokumentów niezbędnych do zakończenia instalacji gazowej (protokoły szczelności itd.)

   numer porządkowy nieruchomości.

   Wszystkich niezbędnych fachowców do wystawienia opinii znajdziecie Państwo wśród naszych partnerów.